IJSSELSTEIN
Noord IJsseldijk 101
€1.465.000,- k.k.

---

Noord IJsseldijk 101 - IJSSELSTEIN

Vrijstaand wonen in uw eigen groene wereld – op ruim 8.000 m² eigen grond

Soms komt er een woning te koop waarbij je direct voelt: dit is bijzonder. Noord IJsseldijk 101 is zo’n plek. Verscholen in het groen, grenzend aan jachthaven Marnemoende, ligt deze vrijstaande woning op een perceel van maar liefst 8.026 m². Je woont hier niet met een achtertuin, maar in je eigen parklandschap: bos, boomgaard, bloementuin, water en open groen vormen samen een unieke woonomgeving met een ongekende mate van privacy.

Het terrein grenst aan een openbaar wandelpad richting de jachthaven, waardoor kinderen veilig naar IJsselstein kunnen fietsen. De huidige eigenaren gebruikten het perceel als groene oase, maar de ligging biedt méér mogelijkheden. Denk aan een eigen camping of camperplaats, een voedselbos, een community tuin of andere natuurgerichte initiatieven. Je kunt hier echt out of the box denken. Voor functies zoals tiny houses of een camping is wel een omgevingsvergunning nodig.

Het perceel wordt in drie delen aangeboden:

• Woonhuis + directe tuin (ca. 2.250 m²) – € 1.465.000

• Aangrenzend perceel (ca. 1.800 m²) – € 150.000

• Overig perceel (ca. 3.800 m²) – € 100.000

De woning

De woning, gebouwd rond 1990, heeft een woonoppervlak van circa 173 m² en is volledig geïsoleerd. De ruime woonkamer is een sfeervolle leefruimte met een fraaie visgraatvloer, openslaande deuren en grote ramen die het groen naar binnen halen. Op zonnige dagen vormt het terras een vanzelfsprekende verlenging van de woonkamer.

De woon-/eetkeuken sluit hier mooi op aan en is ingericht met een complete keukenopstelling (vaatwasser, inductie kookplaat, stoom/oven, magnetron/oven en koelkast). Via de keuken bereik je de bijkeuken met toegang tot de tuin. De begane grond beschikt verder over een royale entree met garderobe, toilet (Japans toilet) en meterkast met waterontharder.

Op de verdieping vind je een ruime overloop, een luxe badkamer met twee inloopdouches, dubbele wastafel, infraroodverwarming en een tweede Japans toilet. De ouderslaapkamer heeft een aansluitende garderobekamer. Daarnaast zijn er twee extra slaapkamers en bergruimte onder de knieschotten.

De woning is volledig gasloos en voorzien van een warmtepomp (verwarmen/koelen), HR++ glas, vloerverwarming op de begane grond en energielabel A+. De grote doorkijkhaard zorgt voor extra sfeer in de wintermaanden. Op het terrein staan drie royale houtopslagen gevuld met hout uit de eigen tuin. De meterkast beschikt over een 3x25A aansluiting, ideaal voor moderne elektrische voorzieningen. De woning is al voorzien van een laadpunt voor een elektrische auto.

Het perceel – uw eigen natuurgebied

Wat deze woning werkelijk onderscheidt, is de ruimte rondom het huis. De tuin is met veel aandacht voor landschap en natuur ingericht en biedt een bijzondere afwisseling van bos, boomgaard, bloemen, water en groen. Het terrein vormt een aantrekkelijke leefomgeving voor een rijke variatie aan dieren en heeft daardoor een parkachtige uitstraling.

Hier krijgt de natuur alle ruimte: ijsvogels en egels zijn vaste bezoekers, net als spechten, uilen, vlinders, bijen en talloze zangvogels. De natuurvijver met eenden, meerkoeten en waterhoentjes versterkt dit natuurlijke karakter.
Er staat een grote kas op het perceel voor het kweken van eigen groente en fruit. Het gras wordt gemaaid door twee robotmaaiers, waardoor de tuin verrassend onderhoudsarm is.

Het ruime terras vormt het hart van het buitenleven. Lange lunches, diners met vrienden of rustige avonden midden in de natuur: het kan hier allemaal. De omvang van het perceel biedt daarnaast volop mogelijkheden voor een voedselbos, moestuin, verdere ontwikkeling van de boomgaard of een plek voor paarden — uiteraard binnen de geldende bestemmingsregels.

Ligging

Hoewel het voelt alsof je ver van de drukte woont, ligt de woning op korte afstand van IJsselstein, knooppunt Oudenrijn en Utrecht. De recreatieve mogelijkheden zijn dichtbij: jachthaven Marnemoende, het IJsselsteinse Bos en diverse wandel- en fietsroutes liggen om de hoek.

Op het terrein staat een vrijstaande garage met zolder en een royale oprit met ruimte voor meerdere auto’s.

Kenmerken:
• Vrijstaand woonhuis op 8.026 m² eigen grond
• Circa 173 m² woonoppervlak
• Circa 615 m³ inhoud
• Bouwjaar circa 1990
• Volledig geïsoleerd
• Vrijstaande garage
• Royale oprit
• 3x25 aansluiting stroom
• Laadpaal (groepenkast voorbereid voor 2e laadpaal)
• Ruime woonkamer met openslaande deuren
• Fraaie visgraatvloer
• Warmtepomp (verwarmen en koelen)
• Hoog rendement doorkijk haard + heel veel haardhout
• Woon-/eetkeuken met complete keukeninrichting
• Inductie kookplaat + stoom/oven + magnetron/oven
• Glasvezel aansluiting
• Waterontharder
• WC beneden: Japans toilet (met automatisch wc-bril open/sluiten)
• Badkamer: 2x douche + infraroodverwarming + Japanse toilet
• Volledig gas-vrij huis
• Drie slaapkamers
• Ouderslaapkamer met garderobekamer
• Parktuin met bos, boomgaard, bloementuin en natuurvijver
• Bijzondere biodiversiteit en veel privacy
• 5 verschillende soorten appelbomen, walnootboom, 3 verschillende soorten perenbomen...
• Nabij Marnemoende en het IJsselsteinse Bos
• Voorzieningen van IJsselstein op korte afstand
• Knooppunt Oudenrijn A2 - A12 op circa vijf autominuten

Veel mogelijkheden voor natuur-, tuin-, permacultuur,- paarden/dierenliefhebbers maar ook recreatiekansen voor camping / camperplaats /bijzondere overnachtingen, etc etc.

Bebouwing

Soort woonhuis	Villa, Vrijstaande woning
Bouwjaar	1989
Woonoppervlakte	173 m2
Perceeloppervlakte	8.026 m2
Inhoud	615 m3

Indeling

Aantal slaapkamers	3
Aantal verdiepingen	2
Voorzieningen	Mechanische ventilatie, Rookkanaal, Dakraam, Glasvezel kabel

Energie

Isolatie	Dakisolatie, Muurisolatie, Vloerisolatie, Volledig geisoleerd
Verwarming	Open haard, Vloerverwarming gedeeltelijk, Warmtepomp

Buitenruimte

Ligging	Vrij uitzicht, Open ligging, Buiten bebouwde kom, Landelijk gelegen
Tuin	Achtertuin, Voortuin, Zijtuin
Garage